Kinnisvara peetakse Leedus üheks kõige usaldusväärsemaks investeerimisvormiks. Kuigi elamispinna ostmine üksnes endale elamiseks on endiselt väga levinud valik, otsustavad paljud omanikud oma kinnisvara hoopis välja üürida. Millised tegurid määravad, kas üürimine osutub rahaliselt kasulikuks, selgitab „Luminor“ panga finantseerimisvaldkonna juht Laura Žukovė.
Hinnates, kas eluruum võib olla hea investeering, tuleks esmalt välja arvutada, kui palju te tegelikult võite teenida. Selleks kasutatakse üüritootluse näitajat, mis näitab, millise tootluse võivad aastased üüritulud anda võrreldes eluaseme väärtusega.
Üüritootluse arvutamine: näited numbritega
„Selle näitaja olemuse mõistmiseks saame tugineda konkreetsetele näidetele. Oletame, et 150 000 eurot maksev eluruum, mis on välja üüritud 700 euro eest kuus, tekitab aastas 8400 eurot üüritulu. Kui lahutada sellest ligikaudu 1500 eurot aastaseid kulusid (maksud, kindlustus, remont), jääb netokasumiks 6900 eurot. Sellisel juhul on brutotootlus (enne kinnisvara ülalpidamiskulusid) 5,6% ning netotootlus 4,6%,“ selgitab L. Žukovė.
Teises näites ostetakse 220 000 eurot maksev korter, mille üür on 900 eurot kuus. Aastane üüritulu oleks 10 800 eurot. Arvestades näiteks umbes 2800 euro suuruseid aastaseid kulusid, oleks netokasum 8000 eurot. Sellise investeeringu brutotootlus oleks 4,9%, netotootlus aga ligikaudu 3,6%.
„Seega ei taga üksnes üürihind ega kinnisvara väärtus iseenesest suuremat tulu. Lõplikku tootlust mõjutavad peamiselt kulud ja vara tõhus haldamine. Lisaks ei tohiks investorid keskenduda vaid teoreetilistele arvutustele, vaid peaksid arvestama ka turuolukorraga – hinnata nii optimistlikku kui ka ettevaatlikumat stsenaariumi, et ootused ei muutuks liiga kõrgeks,“ märgib ekspert.
Selgitage välja üüri nõudlus
„Luminor“ panga eksperdi sõnul on edukas investeering eluruumi tihedalt seotud üüri nõudlusega konkreetses piirkonnas.
„Linnakeskustes ning ülikoolide, bürookvartalite või suuremate transpordisõlmede läheduses asuvad elamispinnad leitakse tavaliselt kiiremini ja kõrgema hinnaga üürnikke. See on eriti oluline Vilniuses ja Kaunases, kus üüriturg on väga aktiivne nii tudengite kui ka noorte spetsialistide seas,“ ütleb L. Žukovė.
Ta lisab, et üüriturul on kõige populaarsemad keskmise suurusega korterid, mis sobivad ühele inimesele või kahele, samuti 2–3-toalised eluruumid peredele. Sellised korterid tagavad laiemat potentsiaalsete üürnike ringi. Oluline on aga hinnata mitte ainult tänast, vaid ka tulevast nõudlust.
„Kui märkate, et piirkond areneb – rajatakse uusi lasteaedu, poode, parendatakse taristut –, on väga tõenäoline, et elamispindade nõudlus selles kohas püsib suur ka tulevikus. See tähendab, et kinnisvara väärtus võib kasvada ja müügivõimalused muutuvad soodsamaks,“ selgitab L. Žukovė.
Hinnake ehituskvaliteeti ja mugavusi
Üürile andmiseks mõeldud eluruumi puhul mängib olulist rolli ka ehituse kvaliteet. Uusarendustes asuvad A või kõrgema energiatõhususe klassiga korterid nõuavad tavaliselt väiksemaid kommunaalkulusid, mistõttu on need üürnikele atraktiivsemad. Lisaks säilitavad sellised elamispinnad pikemas vaates tavaliselt ka kõrgema turuväärtuse.
L. Žukovė sõnul võib energiatõhusus kujuneda oluliseks konkurentsieeliseks, sest üürnikud tunnevad üha enam huvi mitte ainult üürihinna, vaid ka ekspluatatsioonikulude vastu. Seetõttu aitab ökonoomne ja energiasäästlik eluruum investoril pikemas plaanis tagada stabiilsema rahavoo.
„Lisamugavused, nagu rõdu, parkimiskoht või suletud hoov, pakuvad rohkem komforti ja võivad saada määravaks argumendiks, kui üürnik valib mitme variandi vahel. Need tegurid aitavad kiiremini leida üürnikke ja vähendavad riski, et eluruum seisab tühjana,“ lisab L. Žukovė.
